Los promotores inmobiliarios de la ciudad de Panamá, que ya se encuentran en el ojo de la tormenta debido a la carencia de acelerógrafos en los edificios que construyen, ahora se enfrentan a una situación provocada por la primera: decenas de denuncias presentadas por clientes, quienes aseguran han sido estafados.
Ante este clima de denuncias sobre irregularidades en los proyectos de apartamentos y la carencia de acelerógrafos, ‘El Periódico’ conversó con el presidente de la Comisión de Vivienda de la Asamblea Nacional, el diputado Raúl Hernández, quien dijo que el ingeniero municipal de la Alcaldía, Juan Manuel Vásquez, debe acercarse a las diferentes promotoras del país para determinar quiénes cumplen con la norma.
Sobre la no instalación de los acelerógrafos dijo: “ellos (Municipio), son los que realmente deberían estar haciendo la vigilancia directamente”.
El diputado destacó que Ingeniería Municipal debe verificar si quien tiene la certificación de instalación del acelerógrafo de la UTP, realmente cuenta con el equipo instalado.
“Hay que hablar con el Ingeniero Municipal para ver qué es lo que está pasando y que hagan una inspección en los diferentes edificios y obligarlos a que los tengan”, destacó Hernández.
Exigió que tratándose de la obligatoriedad contemplada en una Ley, la Asamblea Nacional puede exigir que Ingeniería Municipal cumpla con lo que le ordena esta norma.
Cuestionado sobre los casos en que por el no cumplimiento de la normativa ha dado pie a demandas judiciales, el diputado dijo que con más razón hay que dar a conocer la obligatoriedad de la instalación de los acelerógrafos, para que las personas sepan qué les puede esperar en caso no atender la Ley.
Hernández solicitó que los interesados en la modificación de la Ley 59 de 1959 y la Resolución Nº. 365 de 9 de diciembre de 1998, les hagan llegar sus inquietudes para que éstas sean agregadas a la nueva ley de propiedad horizontal que va a venir próximamente.
Precisó que en el Ministerio de Vivienda la discusión de la ley ya está en proceso y al momento de efectuarse la misma los interesados pueden asistir a la Asamblea.
Seguimiento
En tres ediciones ‘El Periódico’ ha revelado serias anomalías alrededor de la instalación e inspección de los acelerómetros en los edificios altos de Panamá y las evidentes irregularidades en el otorgamiento de los Permisos de Ocupación, lo que ha generado una vorágine de acusaciones entre las dos instituciones responsables de este tema: Ingeniería Municipal y la Universidad Tecnológica de Panamá (UTP). Y es que la falta de acelerógrafos, que por ley deben ser instalados en los edificios de más de 15 pisos, quedó en evidencia, luego que inspectores de la Dirección de Obras y Construcciones del Municipio de Panamá, que realizaban operativos en algunas de estas torres, determinaran la inexistencia de estos equipos, a pesar de que en los archivos contaban con la Certificación de la (UTP), que da fe de su existencia.
Queda claro que ninguna de las instituciones antes mencionadas garantizan que la Ley se cumpla en cuanto a instalación de los acelerógrafos y los Permisos de Ocupación y, lo que es peor, no están buscado los caminos para ir en esa dirección.
La UTP reconoció que solo han instalado el equipo a 114 edificios, sin aclarar si les dan mantenimiento- dejando abierta una ventana que indica que algo corrompido está pasando, porque en Panamá existen mucho más de 450. También la UTP está empecinada en ocultar los informes sobre los acelerógrafos que desde 1999 deberían haber sido instalados en Panamá, en qué edificios y a cuántos de ellos brindan mantenimiento.
La inexistencia de acelerógrafos en la mayoría de los edificios altos de Panamá, producto de la irregular actividad empresarial de algunas promotoras y/o constructoras –con el supuesto contubernio de las instituciones que por Ley están obligadas a garantizar que este equipo esté instalado- ha provocado que usurpadores se aprovechen de la situación al utilizar ilegales certificaciones de permisos de ocupación y acumular millones de dólares. ¿Cómo?
Y es que el “boom” inmobiliario ha traído consigo muchas quejas por parte de extranjeros y nacionales que una vez que pagan a los desarrolladores el monto para la separación del apartamento y los abonos -que suman hasta el 40 por ciento del valor de la propiedad- son supuestamente estafados.
La maniobra se da luego que los compradores inician los trámites para finiquitar la compra del apartamento prometido, pero luego se les avisa que el tiempo para la entrega de documentos ha terminado y, por lo tanto, han perdido la oportunidad de adquirir el bien y el dinero que abonó, no es regresado, a la sombra de cláusulas leoninas dentro de los contratos de promesas de compra-venta.
En algunos casos estas cláusulas leoninas establecen elaboradas artimañas con las que algunos empresarios del negocio inmobiliario han amasado millones de dólares de los bolsillos de nacionales y extranjeros.
Esta situación ha generado que un grupo de panameños y extranjeros afectados por las prácticas de algunas promotoras, se están uniendo para iniciar demandas colectivas contra estas empresas y sus representantes legales.

Otro caso

Hace algunos meses ‘El Periódico’ recibió una denuncia contra la empresa promotora Calder Internacional Corp. (Administradora Divisa, S.A.), en la que el afectado José Antonio Guerra Diez, dijo sentirse estafado por directivos de la empresa.
El afectado señaló que había pagado a la empresa promotora 14 mil 750 dólares para adquirir el apartamento 12 C del edificio Francisco Bay, ubicado en la Esquina de la Calle Federico Velásquez y Vía Israel, corregimiento de San Francisco, pero ahora “sencillamente me dicen que me van a subir 10 mil dólares y pienso que es para espantarme y revender el apartamento en los precios actuales, que son por arriba del 40 por ciento”.
Recordó en su momento que luego de cancelar la totalidad del abono, la empresa le envió una carta en donde le indicaban que tenía que pagar 10 mil dólares extras, escudándose en los aumentos de la materia prima y los aumentos salariales a los trabajadores de la construcción.
Guerra Diez dijo que “el edificio estaba casi todo construido cuando subieron los salarios de la construcción y el cemento; reitero, ya mi edificio estaba levantado y me mandaron esa carta en base a eso”.
La molestia del afectado va más allá porque la abogada de la empresa constructora le prometió que se iban a mejorar los materiales y acabados dentro del apartamento; agregó el molesto comprador, que cuando separó el apartamento él contaba con un presupuesto específico.
“Ahora ellos me están aumentando 10 mil dólares y están jugando con mi plata y con mi presupuesto; ellos no saben en qué voy a invertir mi dinero o que tengo qué hacer con ese dinero o si lo tengo, o debo invertirlo en otra cosa o sencillamente si no lo tengo, ellos fueron disponiendo de mi dinero, yo sé que es para ahuyentarme del apartamento y me siento estafado y engañado y no deseo que esto le pase a otras personas”, acotó el comprador.
‘El Periódico’ tuvo acceso a la documentación proveniente de la Autoridad de Protección al Consumidor y Defensa de la Competencia, donde en relación a este caso en la parte del análisis mencionan que los 10 mil 454 dólares de incremento al precio inicial acordado de 75 mil 200 dólares reflejan el 13.9 por ciento del precio inicial, lo que dejaría un precio para el apartamento de 85 mil 654 dólares.
Una de las cláusulas del Contrato Compra-Venta considerada como leonina es la Octava y establece que “el precio estipulado en la Cláusula anterior (75.200.00) podrá ser revisado, ajustado e incrementado en función de los costos de mano de obra y de los materiales de construcción del edificio entre los previstos en el proyecto original y los que resulten al terminar la construcción”.
También se menciona que “si el incremento fuese por una suma mayor del cinco por ciento del precio de compra-venta, el Promitente Comprador podrá elegir entre aceptar el aumento o desistir de la compra y solicitar la devolución de los dineros depositados.
Sostiene Guerra Diez que peleará hasta el final sus derechos porque los dueños de la promotora se están aprovechando del “boom” inmobiliario que se registra en el país y están cayendo en la especulación y para ello llevará el caso a las autoridades judiciales.
Actualmente la ACODECO se encuentra inundada de demandas por supuestas actividades fraudulentas de las promotoras en contra de compradores de apartamentos, entre las que figuran quejas por vicios ocultos, incumplimiento de garantía, publicidad engañosa, cláusulas abusivas, incumplimiento de contrato, cobro indebido y anulación de contratos, entre otras.
Un informe de la Defensoría de Oficio de la Autoridad de Asuntos del Consumidor y Defensa de la Competencia (ACODECO), revela que las demandas presentadas contra las inmobiliarias solo en el periodo comprendido de enero a diciembre de 2009, ascienden a 38 millones 523 mil 979 dólares.
El jefe del Departamento de la Defensoría de Oficio de la ACODECO, Leonardo Bedoya, destacó que en caso de que el consumidor se percate que lo que recibió no fue lo que le ofreció el promotor, éste puede demandar acogiéndose en el Artículo 36 de la Ley 45, en el cual se tipifican los delitos, y determina que el producto que se ofrece al cliente debe contener información veraz, de lo contrario se puede rescindir el contrato y pedir la devolución del dinero abonado.
Igualmente la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia (CSJ), sobre las cláusulas leoninas, indica que los promotores inmobiliarios no pueden quedarse con los dineros de los compradores al dictaminarse la nulidad de un contrato.
Jurisprudencia
El 27 de noviembre de 2007, en el Juzgado Octavo se produjo un fallo en un caso de promesa de compra-venta, y por ser el primero que se dio a nivel comercial, creó jurisprudencia y expectativas para muchas personas.
El abogado Carlos Carrillo Gomila manifestó que el precitado fallo establece como cláusulas abusivas, una serie de situaciones que son asumidas por los vendedores, prácticamente en todas sus contrataciones.
En ese fallo la CSJ creó jurisprudencia al determinar que ninguna constructora o promotora podía quedarse con el dinero de separación de vivienda o abono de un cliente.
El fallo dispone específicamente como cláusulas abusivas, la capacidad del vendedor; primero la de ajustar el precio de venta del apartamento en edificación, en razón de los incrementos de precios que se están dando en el mercado, por los elementos de construcción y las precondiciones que establecen: el “contrato-promesa” tiene que definir una fecha de iniciación y una fecha de terminación de obra.
También establece que son cláusulas abusivas la posibilidad de que el contrato de promesa, disponga un canon de arrendamiento concreto en el periodo en que se produce la ocupación del inmueble y no se ha hecho la cancelación total del precio de venta.
Igualmente establece que es nula la posibilidad de ir a arbitraje y señala además que no puede pactarse el desistimiento del proyecto, o sea, una vez que se conviene la promesa de “compra-venta” el proyecto tiene que realizarse conforme lo planificado y de acuerdo con lo convenido en el contrato de promesa de “compra-venta”.
El fallo también establece que es nula la convención por la cual se penaliza al comprador, con la pérdida de los abonos pactados.
El Reglamento para el Diseño Estructural de 2004 establece que en la etapa de Permiso de Ocupación, si el acelerógrafo no está instalado en el edificio, la UTP debe emitir nota indicando las razones del porqué. En una nota, que no es la Certificación, la UTP debe argumentar, por ejemplo: que ya se hicieron los depósitos para la instalación y mantenimiento del acelerógrafo en el proyecto, y que la empresa promotora ha realizado los procedimientos requeridos para seguir con los trámites de ocupación del edificio. Con esta nota, Ingeniería Municipal le otorga el Permiso de Ocupación.
Este procedimiento va en contra de lo que establece la Resolución No. 365 de 9 de diciembre de 1998, aplicable a la Ley 59 de 1959, que señala como requisito fundamental que el acelerógrafo esté debidamente instalado, en funcionamiento y certificado por la UTP, para expedir el Permiso de Ocupación. Es decir, que se está utilizando una nota que establece la no instalación como si se tratase de la Certificación.